沈建光谈人口流动:二三线城市的人互不愿去对方城市


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沉东光,京东集团副总裁兼京东数码科技首席经济师

新浪财经讯8月8日消息,由观点房地产中介主办的“2019年博鳌房地产论坛”于8月6日至9日在海南举行。主题是“重建和平衡多维房地产世界”。京东集团副总裁兼京东数字技术首席经济学家沉建光在致辞中表示,通过对不同城市之间人口流动的大数据研究,二线城市和四线城市已成为最大的地区中国人口流入,一线城市和城市之间的人口迁移最活跃,二线城市和三线城市之间的迁移最不活跃,表明二线和三线城市的人口是不太愿意迁移到彼此的城市。

沉建光说,从过去的情况看,当政策收紧时,地价肯定会回落。

他认为信托融资是这一政策收紧的关键点。在发行信托产品的比例中,房地产基本维持在40%至50%。主要信托基金接近20万亿(约一半)到房地产,约20%用于融资。这部分也可能进入私募股权并最终进入房地产。只有约20%的实体企业参与其中,实际进入工商企业的资金中有10%不是。他预测,未来对信托的监管将变得更加严格。

房地产融资越来越紧张。在过去几年中,房地产公司海外的美元债务金额较高,每年的金额约为500亿美元,而今年发行的债务金额已达到约400亿美元。此外,住房公司的海外融资成本非常高,有的甚至达到10%左右,但他们仍然在大量融资,这表明资金需求非常高。但是,在海外发行债券非常严格。只有一年到期的债务才能在海外发行。其他人不会工作。

他认为,今年海外发行了如此大量的债务。到目前为止,已经有超过400亿美元的债务,但实际上净融资额仍然是负数。解释新债务不足以偿还旧债,债务偿还压力显着上升。自5月和6月以来,住房企业融资成本也有所上升,严格监管的影响已得到充分体现。政府对房地产的监管已经导致资本链完全收紧,但一段时间以来一直反映在价格和销售上。

通过大数据研究不同城市之间的人口流动,他说现有的现象非常有趣。二线城市和四线城市已成为中国人口流入量最大的地区。一线城市和城市之间的迁移是最活跃的。二线城市和三线城市之间的迁移活动最少。二线城市的人很少涌入三线城市。这些人要么走到前线,要么走到第四线;三线城市的人们去二线城市也很少见。这些人要么前往前线,要么前往四线和五线城市。

此外,对于强大的二线城市,人口最多的城市是一线城市。现在大量的一线城市正在流向强大的二线城市,二线城市平均也流向强大的二线城市;但也有一些强大的二线人口流动。到三四线城市。四线城市吸引了来自一线城市的大多数人,一线城市是所有二线,三线,四线和五线城市的净流出量,一线城市人口城市现在全面净流出。

例如,他说东莞最受吸附的是来自深圳的人口。北京正在向全国派遣人才,特别是流向北京廊坊的人。除了去上海,深圳和广州,他们去了廊坊。

广州最多的人流向北京,最多的是从北京到广州,人口的互动也代表着非常密切的经济活动。广州搬到的第二个地方是深圳,其次是佛山,茂名和清远,所有这些都是广东的城市,表明它在广东省非常强大,但它对全国的辐射相对较弱。

他认为,原因可能是因为当经济不景气时,大都市产业萎缩,人口转移到第三和第四层人口。

以下是文字记录:

沉建光:各位嘉宾,早上好!前两个从金融和房地产方面谈到了房地产的现状。我主要从金融政策的宏观方面来看房地产的现状,包括美联储的降息。

我的发言分为三个部分。第一部分是房地产融资收紧的原因。第二是国家政策展望,第三是利用大数据研究城市群和人口迁移。我认为这对房地产有重要影响。

现在30个城市的商品房交易面积继续下行。我们知道目前限制购买,限制销售,限价,限制贷款等市场需求仍然存在,但国家仍然担心房地产泡沫,所以政策越来越严格。在2015年下半年去库存之后,到2016年底库存开始再次上升,这也反映了紧缩政策的放松。

现在这是一个非常困惑的情况。您可以看到当前的土地交易情况。 2018年下半年的土地价格将与2018年第四季度同期相比下降。2019年3月之后,土地价格将飙升。我认为这可能是新一轮监管的重要原因。

我们看到了最新的数据。 6月份,土地价格按平均底价计算,增幅接近30%。这很奇怪。在经济不景气的过程中,房地产调控仍在继续,土地价格将大幅上涨。我认为这可能是住宅,土地价格上涨了30%。后来,我在想,这与宏观政策之间的关系是什么,我认为它仍然非常接近。

在2018年上半年,这个价格仍然上涨。该国在2018年中期引入了“三走”,最重要的是去杠杆化,所以2018年一个是贸易战的影响,二是去杠杆化政策,2018年信贷紧缩下半年。房地产的核心地价与信贷政策密切相关。去杠杆化后,价格下跌。

什么时候是转折点?目前的宏观经济政策必须每季度和每季度才能观察一次。在去年上半年,它仍然稳定。 7月,它在下半年开始去杠杆化并增加经济。

在去年年底的经济工作会议上,没有进一步的杠杆作用,主要是提到六个稳定性。在对经济衰退感到担忧之后,今年第一季度的信贷政策非常宽松。

我们知道,今年第一季度中国新增贷款和新增社会融资均创历史新高。可能是因为这种季度政策的放松,我们看到土地价格飙升。

在此之后,政治局会议于4月份发生了变化,去杠杆化被提上日程。此后,中国保险监督管理委员会和国家发展和改革委员会列出了各种政策,全面关闭了银行贷款,信托和债券。紧。从过去的情况来看,当政策收紧时,土地价格肯定会回落。

信托融资是紧缩政策的重点。我们还可以看到发行的信托产品的比例,房地产基本上保持在40%至50%。主要信托基金走向,接近20万亿(约一半)的房地产,约20%的融资,这部分也可能进入私募股权等,最终进入房地产。与实体真正相关的约占20%,实际进入工商企业的资金中有10%未到来,因此未来对信托的监管将变得越来越严格。

房地产融资越来越紧张。在过去的几年里,房地产公司的海外美元债务数额一直很高,每年500亿美元,今年上半年500亿美元。海外融资成本也很高,有些已达到10%左右。但是,他们仍然在大量融资,这表明对资金的需求非常高。

如今,在海外发行债券非常严格。只有一年到期的债务才能在海外发行。其他人不会工作。今年,我在海外发行了这么多债务。到目前为止,已经有超过400亿美元的债务,但实际上净融资额仍然是负数。

解释新债务不足以偿还旧债,因此偿还债务的压力明显上升,我们看到融资成本也在上升。事实上,它从5月和6月开始,严格监管的影响已得到充分证明。这仅仅是个开始。接下来,我觉得这种房地产监管和资本链的全面收紧反映了价格和销售一段时间。

在这种情况下,我想知道为什么这个国家此时会推出如此严厉的房地产政策?当然,每个人都可能听说市场上有声音。我不太同意,但有一个大声说,该国正面临贸易摩擦,有些人甚至说它已进入金融战争。在这种背景下,中国的制造业将面临巨大的挑战。房地产价格如此之高,以至于全面提高了成本。如果是在贸易战的背景下,制造业应该做些什么呢?所以有些人提到了这一点。房地产和制造业应该选择一个。如果不抑制房价,制造成本就不会下降。这是一个声音。

在北京的政策讨论中,有越来越多的这种声音。当然,它可能不是国家的最终选择,但显而易见的是,房地产的高价格,包括香港引入深圳,都有很大的担忧。在这种情况下,价格会因收入而扭曲。

住宅部门的负债率现已超过50%,且增长速度非常快,主要是抵押贷款。中国居民部门的负债率似乎低于国际水平。发达国家的平均水平为70%,美国已达到890%。但我们看到新兴市场中与我们类似的居民的债务低于50%,比我们低约10%,因此我们的债务比率实际上相当高。

消费也面临下行压力。 6月的最新数据似乎在5月有所改善,但主要是由于汽车。由于受国家六大标准的影响,许多汽车制造商在6月底拼命打折销售标准五项标准。汽车。事实上,如果我们排除汽车,我们会看到零售增长率下降。我发现它非常有趣。在6月和5月,除汽车外,化妆品也有大幅增加。在美国有一种叫做口红效果的理论。当经济下滑时,口红的销售将特别好。

现在住房公司发行的债务数额仍然很大。在去年放松一点之后,发行的债务数量急剧上升,AA级发行量最大。现在这件作品肯定会受到很大限制,发行债券,信托和银行。贷款受到重大限制。

现在似乎中央决心仍然很大。我们看到所有的贸易战,房地产紧缩,广泛的财政,减税,然后广泛的货币。事实上,货币政策的来源非常广泛。房地产卡很严格。还有预防风险,将房地产放在预防风险上。可以想象,现行政策不会放松。

我还利用大数据对人口迁移进行了一些研究。我发现第二和第四行现在是中国人口中最具影响力的地区非常有趣,我发现第一线和城市之间的迁移是最活跃的。第二行和第三行之间的迁移是最不活跃的。很少有二线人去第三线。他要么走到前线,要么走到第四线。三线人很少去第二线。他要么去前线,要么去第4和第5行。这是一项非常有趣的研究,通过大数据了解不同城市之间的人流。

我们看到对人口的最强烈的二线吸附是一线城市。现在一线人流向强二线,一般二线也流向强二线。然而,一些强大的二线人口流入了三线和四线城市。四线城市吸引了来自一线城市的大多数人,一线城市是所有二线,三线,四线和五线城市的净流出量。这种情况非常有趣。我们看到的国家统计局的数据仍然不是同样的,我看到的是一线城市的人口现在正在全面净流出。

例如,东莞最吸附的是深圳的流量。北京正在向全国派遣人才。特别是有很多人流到北京的廊坊。除了去上海,深圳和广州,他们去了廊坊。

这些是一些初步研究。我会继续深入研究。我怀疑,当经济相对贫困时,大城市的产业将萎缩,人口将转向三,四级人口。

我们研究了广州人流的地方。我们发现广州人流入北京的次数最多,从北京到广州最多。人口的相互作用也意味着其经济活动非常接近。广州搬到的第二个地方是深圳,其次是佛山,茂名和清远,所有这些都是广东的城市,表明它在广东省非常强大,但它对全国的辐射相对较弱。

但是,深圳和上海非常相似。北京基本上与一线城市互动。上海和深圳与周边城市互动。例如,苏州,南通和上海周边的南京主要辐射珠江三角洲的其他城市。但其他城市正在向全国二线城市辐射。例如,上海辐射到郑州,重庆,武汉和深圳。深圳与上海,重庆和武汉有很多互动,表明深圳对国家的影响大于广州,广州对广东省影响很大。

最后,看看北京,北京也很明显,它没有周边大都市区的概念,只有三个十大城市入围,而不是前面,前面是上海,广州,深圳,另外二线主流城市,如西安,重庆,武汉和成都,分别是保定,天津和廊坊。他们只与这三个城市互动。它尚未形成一个非常明显的大都市区,并没有大城市如此密切地互动。

当然,我还将研究大湾区所有城市之间的互动。我认为这种关系越来越近了。

由于时间关系,我将在此分享,谢谢大家。

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主编:陈永乐