同策观察2019年1-8月全国楼市|附全国城市月报


  同策咨询研究部4天前我要分享2019年9月17日,国家统计局发布了2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落。三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同,二手住宅涨幅微升;同比涨幅均回落。

  

  整体市场的平稳不仅体现在新建商品的价格上,也体现在地产开发投资的源头上。

  2019年9月16日,国家统计局发布《2019年1—8月份全国房地产开发投资和销售情况》。数据显示,2019年1—8月份,全国房地产开发投资亿元,同比增长10.5%,增速比1—7月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资亿元,增长14.9%,增速回落0.2个百分点。从商品房销售方面来说,1—8月份商品房销售面积万平方米,同比下降0.6%,降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。

  

  同策研究院认为,8月全国房地产市场的稳定态势并未有明显转向。由于受去库存与资金方面压力的影响,房地产开发投资增速持续四个月回落,各大房企在开发投资方面更趋谨慎,整体市场维稳形势明显。融资收紧下房企回款需求将更为迫切,而现如今金九银十购房时间已至,主要城市推盘潮即将来临,预计接下来楼市或将以价换量,金九银十后将继续以价换量或将继续以价换量的趋势!

  2019年8月全国房地产市场回顾

  监管政策方面:

  经济改革春风拂面,地产融资雪上加霜

  今年以来,宏观经济下行压力持续加大,截止8月末,制造业PMI连续4个月位于荣枯线下方。

  为提振经济,中央陆续采取加码基建、改革利率机制(LPR)、自贸区扩容、地方专项债扩容等手段,加大货币财政政策逆周期调节力度,紧盯“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”的六稳政策目标,助力实体经济探底复苏。

  可以看到,目前的经济改革不断试水,极力避免简单粗暴的“政策放水”,力求经济复苏与市场机制形成相协调。

  而与经济改革相适应,房地产行业传统的融资拿地继而粗犷开发模式受到监管层的“变相诟病”,融资端持续“被收紧”。

  继23号文后,8月银保监会再发64号文,地产信托规模受到严格限制。同时,8月末,多家银行亦受到窗口指导,要求开发贷规模控制在3月末水平。与此同时,监管层对地产业务管控不力的银行开出天价罚单,震慑市场。

  8月,同策研究院监测的40家典型房企融资额环比遭腰斩,资金紧张必将倒逼房企拿地趋于谨慎。

  土地市场方面:

  地王与流拍并存,冰与火之歌或将继续回响市场

  恶劣的资金情况最直接地体现在了土拍市场。

  8月,同策研究院监测的300所城市中,流拍地块114幅,流拍率达5.7%,环比上升0.6个百分点。流拍城市不仅有宿迁、潍坊、淮北等三四线城市,南京、苏州、太原等部分主要二线城市也赫然在列。

  土地成交溢价率也明显走低。8月,南京推出11幅地块,7幅底价成交,1幅流拍,房企拿地热情与上半年不可同日而语。

  与之并存的是:部分政策宽松、基本面良好的城市近期再出地王。

  8月-9月初,嘉兴、南通等受长三角一体化持续利好,部分热点区域新出地王。而受粤港澳大湾区政策利好影响,佛山、东莞等城市土拍行情逆势上扬。

  同策研究院认为,一方面,融资收紧下中小房企资金面恶化,另一方面,龙头房企融资成本优势凸显叠加经济改革利好不断,3-4季度,类似这种“土拍冰与火并存”的现象仍将持续。

  商品住宅市场——典型城市:上海

  区域分化愈演愈烈,观望情绪有望止于金九银十

  8月,商品住宅市场整体延续7月份低迷行情,但区域分化更为明显。

  以上海为例,8月整体市场依然较为低迷,市场热度呈点状分布。8月全市商品住宅供应面积仅43万平米,平均认筹率不足60%。

  但受临港自贸区利好影响,片区热度空前,成交面积环比上涨近150%。

  另外,8月,多所城市二手房挂牌价格出现1%-3%不等的回调,反映市场预期偏悲观。

  部分客户仍处于观望期,是7-8月市场整体表现低迷的原因之一。

  金九银十已至,主要城市推盘潮即将来临,融资收紧下,房企回款需求将更为迫切,大规模促销无法避免,前期观望需求也将在此期间逐渐落地。让我们一起期待接下来的市场表现吧。

  江苏片区Jiang Su

  

  

  

  

  

  

  

  

  安徽片区An Hui

  

  

  福建片区

  

  

  

  浙江片区Zhe Jiang

  

  

  

  

  

  东北片区Dong Bei

  

  江西片区Jiang Xi

  

  西南片区Xi Nan

  

  

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  01大宏观

  02大战略

  03大产城

  04大资管

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  2019年9月17日,国家统计局发布了2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落。三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同,二手住宅涨幅微升;同比涨幅均回落。

  

  整体市场的平稳不仅体现在新建商品的价格上,也体现在地产开发投资的源头上。

  2019年9月16日,国家统计局发布《2019年1—8月份全国房地产开发投资和销售情况》。数据显示,2019年1—8月份,全国房地产开发投资亿元,同比增长10.5%,增速比1—7月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资亿元,增长14.9%,增速回落0.2个百分点。从商品房销售方面来说,1—8月份商品房销售面积万平方米,同比下降0.6%,降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。

  

  同策研究院认为,8月全国房地产市场的稳定态势并未有明显转向。由于受去库存与资金方面压力的影响,房地产开发投资增速持续四个月回落,各大房企在开发投资方面更趋谨慎,整体市场维稳形势明显。融资收紧下房企回款需求将更为迫切,而现如今金九银十购房时间已至,主要城市推盘潮即将来临,预计接下来楼市或将以价换量,金九银十后将继续以价换量或将继续以价换量的趋势!

  2019年8月全国房地产市场回顾

  监管政策方面:

  经济改革春风拂面,地产融资雪上加霜

  今年以来,宏观经济下行压力持续加大,截止8月末,制造业PMI连续4个月位于荣枯线下方。

  为提振经济,中央陆续采取加码基建、改革利率机制(LPR)、自贸区扩容、地方专项债扩容等手段,加大货币财政政策逆周期调节力度,紧盯“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”的六稳政策目标,助力实体经济探底复苏。

  可以看到,目前的经济改革不断试水,极力避免简单粗暴的“政策放水”,力求经济复苏与市场机制形成相协调。

  而与经济改革相适应,房地产行业传统的融资拿地继而粗犷开发模式受到监管层的“变相诟病”,融资端持续“被收紧”。

  继23号文后,8月银保监会再发64号文,地产信托规模受到严格限制。同时,8月末,多家银行亦受到窗口指导,要求开发贷规模控制在3月末水平。与此同时,监管层对地产业务管控不力的银行开出天价罚单,震慑市场。

  8月,同策研究院监测的40家典型房企融资额环比遭腰斩,资金紧张必将倒逼房企拿地趋于谨慎。

  土地市场方面:

  地王与流拍并存,冰与火之歌或将继续回响市场

  恶劣的资金情况最直接地体现在了土拍市场。

  8月,同策研究院监测的300所城市中,流拍地块114幅,流拍率达5.7%,环比上升0.6个百分点。流拍城市不仅有宿迁、潍坊、淮北等三四线城市,南京、苏州、太原等部分主要二线城市也赫然在列。

  土地成交溢价率也明显走低。8月,南京推出11幅地块,7幅底价成交,1幅流拍,房企拿地热情与上半年不可同日而语。

  与之并存的是:部分政策宽松、基本面良好的城市近期再出地王。

  8月-9月初,嘉兴、南通等受长三角一体化持续利好,部分热点区域新出地王。而受粤港澳大湾区政策利好影响,佛山、东莞等城市土拍行情逆势上扬。

  同策研究院认为,一方面,融资收紧下中小房企资金面恶化,另一方面,龙头房企融资成本优势凸显叠加经济改革利好不断,3-4季度,类似这种“土拍冰与火并存”的现象仍将持续。

  商品住宅市场——典型城市:上海

  区域分化愈演愈烈,观望情绪有望止于金九银十

  8月,商品住宅市场整体延续7月份低迷行情,但区域分化更为明显。

  以上海为例,8月整体市场依然较为低迷,市场热度呈点状分布。8月全市商品住宅供应面积仅43万平米,平均认筹率不足60%。

  但受临港自贸区利好影响,片区热度空前,成交面积环比上涨近150%。

  另外,8月,多所城市二手房挂牌价格出现1%-3%不等的回调,反映市场预期偏悲观。

  部分客户仍处于观望期,是7-8月市场整体表现低迷的原因之一。

  金九银十已至,主要城市推盘潮即将来临,融资收紧下,房企回款需求将更为迫切,大规模促销无法避免,前期观望需求也将在此期间逐渐落地。让我们一起期待接下来的市场表现吧。

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